Uno dei passi più importanti di una persona, di una famiglia o di un’azienda è comprare casa o più in generale un’immobile, ma ciò potrebbe nascondere rischi e possibili problemi.
Il miglior modo per evitarli è conoscere i possibili rischi ed essere accompagnati fin dall’inizio da un professionista serio e preparato sull’argomento.
Nel comprare un immobile uno dei problemi più comuni è avere successi guai con l’agenzia che ci ha seguiti oppure con il venditore diretto, sia che la compravendita sia avvenuta tramite internet o di persona.
L’acquisto di immobili tramite internet sta piano piano prendendo sempre più piede ed offre il grande vantaggio di risparmiare le commissioni di agenzia sia per il venditore che per il compratore. Queste commissioni ammontano nella migliore delle ipotesi al 2% del valore di vendita.
Di contro però non tutti gli immobili di privati sono adeguatamente pubblicizzati su internet, soprattutto quelli delle persone più anziane che tipicamente si rivolgono alle agenzie, riducendo la possibile scelta su internet.
Un altro problema degli acquisti online è che a volte i proprietari chiedono delle cifre spropositate e fuori mercato e se non adeguatamente seguiti ci si può innamorare troppo di un immobile ed andarlo a pagare molto di più del suo reale valore; in questo un tecnico di fiducia può sicuramente aiutare.
In base all’immobile scelto si posso avere rischi diversi nel caso sia un bene nuovo oppure un bene già usato.
Per il nuovo si è solitamente di fronte ad una società venditrice che offre anche la garanzia decennale sull’immobile.
La società però ne risponde finché la società esiste, quindi se è una s.r.l. costituita ad hoc che si scioglie appena tutto è venduto, la garanzia attraverso la parte venditrice si vanifica.
C’è sempre l’assicurazione, ma è meglio evitare di ricorrervi ed osservare tutto molto bene prima.
Se l’immobile è usato la compravendita di solito è da un privato e le garanzie post-contratto non esistono; quindi è d’obbligo osservare tutto molto bene prima.
In realtà alcune garanzie esistono, ma bisogna ricorrere alla nostra giustizia civile, con i tempi, i costi e le incertezze che offre.
In Toscana ed in altre regioni i notai prima del contratto, molti anche prima del compromesso, chiedono una relazione tecnica redatta da un professionista di fiducia dell’acquirente per verificare la conformità edilizia, urbanistica e la qualità dell’immobile.
Alcune volte però i notai ed i tecnici professionisti vengono fatti intervenire quando i guai sono già stati commessi, non facendo adeguate verifiche prima del compromesso, che comunque troppo spesso viene proposto senza sapere a quali rischi si può andare incontro.
Per chi compra i rischi nel firmare un compromesso possono essere:
1) sull’immobile possono esserci ipoteche, pignoramenti, fallimenti, od altri gravami;
2) l’immobile può avere situazioni abusive difficilmente sanabili ed anche se la sanatoria spetta al venditore i tempi e le lungaggini ricadono su tutti;
3) l’immobile può avere vizi difficilmente rilevabili da un non addetto ai lavori.
Ricordatevi che se avete versato una caparra voi, alla presenza di vizi gravi, avete il diritto di recuperarla, magari addirittura il doppio.
Questo avviene se il venditore è in buona fede e magari si è trovato inavvertitamente in quella situazione; se al contrario il venditore è fraudolento, riavere i vostri soldi non sarà affatto facile.
Quindi in seguito alcuni consigli in pillole:
1) Se possibile evitare il compromesso;
2) Se è necessario il mutuo od altro, farlo dopo avere contattato un tecnico di fiducia esperto nel settore;
3) Cercate di offrire cifre di caparra piccole;
4) Fate il “compromesso” da un notaio con registrazione ed anche trascrizione se avete sentore di possibili problemi;
5) Prima di scegliere il notaio fate un piccolo giro di preventivi e comunque scegliete un notaio di cui avete avuto buone referenze.
Se fate la registrazione ed anche la trascrizione vi costerà qualche centinaio di euro in più (da 400 a 600 euro in più), ma dormirete più sereni.
Per quanto riguarda l’immobile adesso si è molto garantiti dalla normativa perché l’immobile deve essere in piena regola poiché la legge ha reso invendibili gli immobili difformi.
Però perché questo avvenga il vostro tecnico di fiducia deve fare correttamente tutti i controlli per appurare che i disegni depositati in Comune, in Catasto ed eventualmente presso il Genio Civile coincidano con lo stato di fatto dell’immobile.
L’agenzia non opera questo tipo di verifiche ed il notaio certamente non si reca a vedere l‘immobile ed opera sulla relazione sottoscritta dal tecnico.
Il vostro tecnico è quindi l’unica persona in grado di garantirvi l’acquisto di un immobile e nel caso la sua relazione non rispondesse a questo pagherebbe con responsabilità diretta le sue manchevolezze.
Non a caso adesso per tutti i tecnici abilitati alla professione è obbligatoria l’assicurazione sulle responsabilità civili.
Se state avete trovato un immobile che vi piace e state pensando di comprarlo contattateci per valutare che l’immobile sia pienamente legittimo e conforme e redarre la relazione tecnica per la compravendita immobiliare.
