Vendere Casa

Vendere casa fino a pochi anni fa era un’operazione relativamente semplice, sicura e dal grande ritorno economico.

Adesso, con la normativa in vigore, la situazione è cambiata e si deve prestare attenzione a non trasformare un ipotetico affare in possibile problema, poiché chi vende un immobile cerca di ottenere il massimo vantaggio economico possibile con il minimo dello sforzo durante e dopo la vendita.

Quindi questa operazione se presa con superficialità può diventare un problema, specialmente se si pensa di rimandare tutte le verifiche all’atto di compravendita.

I rischi ci sono, ma per poterli evitare per prima cosa bisogna conoscerli.

Perciò consigliamo a chiunque voglia vendere casa di chiamare prima un tecnico di fiducia per verificare che il bene sia pienamente legittimo e stabilire i reali valori del mercato.

Attualmente bastano piccole discrepanze rispetto alla documentazione originale dell’edificio depositata in Comune per incorrere in situazioni complesse e di non facile soluzione.

È da considerare che moltissimi edifici sono abbastanza vecchi e quindi sono stati progettati e realizzati con una sensibilità molto diversa rispetto a quella attuale. Inoltre i sistemi di calcolo e di disegno erano manuali e ciò può far incorrere in rilevanti discrepanze tra progetto e realizzazione.

Per cui il rischio è di incappare in una gravosa ed inaspettata sanatoria.

Dopo questa prima e fondamentale verifica, l’immobile per essere venduto ha bisogno di pubblicità e contatti.

In genere le tre soluzione più utilizzate per la ricerca di un acquirente sono:

• Affidarsi ad un’agenzia immobiliare;
• Il “passaparola”;
• I siti internet di compravendita immobiliare

Ovviamente ognuna delle tre opzioni presenta vantaggi e svantaggi.

Nel “passaparola” non ci sono costi di agenzia e spesso l’acquirente è nel vicinato, limitando molto i possibili compratori.

Ma per fare ciò bisogna avere ben chiari i reali valori di mercato nella zona e in questo il tecnico può dare un valido supporto.

Una valida alternativa, che è diventata predominante negli ultimi anni, sono i vari siti internet.

Anche qui non ci sono costi di agenzia, ma nuovamente bisogna avere ben chiari i reali valori di mercato nella zona.

Inoltre sui siti internet si va incontro alle richieste più varie, dalle offerte a ribasso “stracciate”, alle offerte di servizio di Agenzie Immobiliari. Una volta ricevute le varie intenzioni di acquisto è necessario selezionarle e successivamente occorre far visitare l’immobile all’ipotetico acquirente, che spesso pone molte domande, anche di carattere tecnico, ed quindi opportuno avere l’assistenza di un tecnico.

Il vantaggio del “passaparola” e dei vari siti internet è il risparmio dei costi di agenzia immobiliare, che nella migliore delle ipotesi ammontano al 2% del valore di vendita sia per il venditore che per il compratore.

Infine è possibile optare per l’agenzia fin dall’inizio o quando le precedenti opzioni non hanno dato frutto. Ovviamente ciò ha un costo, ma offre anche una grande garanzia di contatti.

L’Agenzia prenderà in carico il vostro immobile, vi chiederà quali sono le vostre aspirazioni economiche ed una serie di documenti, che se non presenti incaricherà un suo tecnico di fiducia di procurare.

A nostro avviso affidare a un tecnico estraneo i dati sensibili presenti nella documentazione non è una buona pratica, ma è meglio essere assistiti da un tecnico di fiducia, che offre maggiori garanzie. Inoltre il tecnico dell’agenzia presenta un extra-costo da dover considerare.

Moltissime Agenzie sono serie, ma purtroppo ce se sono alcune di cui diffidare poiché propongono guadagni elevatissimi o garanzie di vendita rapidissima. È quindi necessario stabilire subito le condizioni economiche e non firmare nulla se non i documenti sulla privacy.

Inoltre consigliamo di stabilire le seguenti condizioni con l’Agenzia:

• Bene non in esclusiva (è possibile chiedere assistenza ad altre Agenzie);
• La percentuale richiesta non oltre il 2%;
• Il pagamento non al compromesso, ma al contratto definitivo.

Quando l’Agenzia stabilirà l’incontro tra domanda ed offerta, nasce il problema di controfirmare l’offerta, la cosiddetta “proposta di acquisto”, che è vincolante.

Prima di firmare è necessario essere assolutamente sicuri che il vostro immobile sia conforme alla legislazione, in quanto se eventuali anomalie emergessero successivamente porterebbero a gravi problemi e spese.

In caso di dubbio è meglio chiedere qualche garanzia in più, che alcune Agenzie non gradiscono, perché il loro scopo è vendere.

La presenza di un tecnico di fiducia dalla propria parte sicuramente garantisce maggior serenità ed evita l’incorrere in qualunque sgradevole situazione.

Quindi in genere nella compravendita a un certo punto l’acquirente conferma al venditore di voler acquistare l’immobile per una certa cifra ed a suggello gli offre un piccolo assegno di 3/5 mila euro (caparra confirmatoria); il venditore firma, ma nel firmare dichiara contemporaneamente che l’immobile è perfettamente a norma per le leggi edilizie, urbanistiche e sugli impianti e nel caso non lo fosse si impegna a regolarizzarlo prima della vendita.

Purtroppo nella nostra attività ci sono capitati molti casi in cui dopo la firma si sono presentate delle gravi conseguenza, di seguito alcuni casi realmente accaduti:

• Venditore 1: ha firmato e poi ha scoperto che l’appartamento in Pisa del 1970 era su un lato più grande di cm.45, la sanatoria per l’aumento del volume ha avuto un costo complessivo di €.16.000;
• Venditore 2: ha firmato e poi ha scoperto che la villetta in Metato (PI) era in gronda più alta di cm.15, conseguente controversia con l’acquirente con denuncia al Comune; la sanatoria per aumento di volume e difformità prospettiche ha avuto un costo complessivo di €.20.000;
• Venditore 3: ha firmato e poi ha scoperto che l’appartamento in Pisa degli anni ‘80 con regolare abitabilità aveva l’unica camera con superficie minore di mq.14 quindi era invendibile;
• Venditore 4: ha firmato e poi ha scoperto che la villetta in Calci con regolare agibilità aveva la finestra della camera matrimoniale più piccola di 1/8 della superficie, quindi la casa era invendibile, se non con seri interventi di aggiustamento (allargamento finestra con relativa pratica sismica).

Sicuramente per vendere è necessario comunque sanare ma farlo prima della compravendita riduce molto le spese e evita spiacevoli sorprese.
Chiamateci per una verifica preventiva di regolarità edilizia sul vostro immobile e per farvi assistere durante la vendita del vostro immobile.